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住宅土地供應難放量大增
??記者在南海某村實地探訪發現，村中用於耕種的菜地並不算多。
??33個縣（市、區二胎借款廣告）試點集體經營性建設用地入市 記者探訪廣東唯一試點佛山南海
??日前，全國人大常委會審議相關決定草案，擬授權國務院在北京市大興區、廣東佛山市南海區等33個試點縣(市、區)行政區域，暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定，允許集體經營性建設用地入市，並將提高被征地農民分享土地增值收益的比例。
??合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，集體經營性建設用地入市並不意味著住宅用地放量上市，因為農地入市還需符合規劃和用途管控兩個關卡，不過由於農地的確可以釋放出一些適合開發房地產的土地，無形中會增加住宅土地的供應，靠近城市或者交通便利的區域土地價值比遠離城市的要高。
??實地走訪
??南海村民盼著同權同價“賣地分錢”
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??佛山市南海區是集體經營性建設用地入市的廣東唯一試點區域。記者日前實地采訪發現，由於工業化程度較高，南海區農地存量不太高。不過從南湖平洲到穗鹽路以及金沙洲，這一條環廣州的“廣佛同城”區域已經成為房地產開發的熱點，沿線樓盤全部瞄準廣州客戶進行銷售，售價約1萬元/m2左右，相當於廣鋼新城地價的一半。目前佛山已取消限購，再加上南海農地上市，有可能對周邊在售產品形成一定的影響。
??南海某村一位村負責人在接受記者采訪時表示，新政3月1日開始試點，預計區裡元宵節前後可能會召開會議落實這一文件，屆時應該會出臺具體落實細則，目前暫時未有開發商向他們“招手”。
??據介紹，該村由3個自然村組成，人口約有數百人，自3年前開始建立股份制集體企業，三年來陸續通過一些合作項目獲得收益，農民每年可以獲得四五千元的分紅。村負責人表示，農民手裡有地，如果農地上市的文件能夠執行，可以大幅提高農民的收入。
??記者發現，村裡用於耕種經濟作物的菜地並不多，靠近佛山一環倒是有不少農田，不過已出租給外來經營者種草莓，而十幾年前建起的工廠則越建越大。據悉，三個自然村中純農戶經營的農民占不到10%，絕大部分已經成為進城工作的工人或白領。
??專傢：靠近發達區域的農地比遠離發達區域的土地價值高
??據記者瞭解，以往農地改為住宅用地，必須經過層層批準以及多重手續。這位不願意透露姓名的村負責人告訴記者，他們聽說南海草場附近某村經過幾年的努力終於把部分農地轉讓給周邊連片開發的某大開發商，折合每畝售價300多萬元，價格約5000元/m2，比廣州市動輒一兩萬元的住宅樓面地價要低得多，而且開發商需要配建的公共設施也大為減少，可建面積的“含金量”大大提高。不過他承認，南海草場因為靠近金沙洲，距離廣州比較近，土地價值較高，而他們村離廣州車程30分鐘以上。
??合富置業龍斌認為，從土地價值來看，靠近發達區域的農地應該會比遠離發達區域的要高，但農地上市目標是同權同價，農地入市應該不會被賤賣，否則會對周邊樓市產生巨大沖擊。
??新政解讀
??集體經營性建設用地可入市有門檻
??據國土資源部部長薑大明介紹，為試點集體經營性建設用地入市，國務院提請全國人大常委會授權，在33個試點縣（市、區）暫時停止實施《土地管理法》第四十三條和第六十三條、《城市房地產管理法》第九條關於集體建設用地使用權不得出讓等的規定，明確在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。
??作為“風險管控”措施，試點行政區域隻允許集體經營性建設用地入市，非經營性集體建設用地不得入市。“入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件。入市范圍限定在存量用地。同時建立健全市場交易規則，完善規劃、投資、金融、稅收、審計等相關服務和監管制度。”薑大明說。
??據悉，33個試點縣(市、區)包括北京大興區、天津市薊縣、河北省定州市、內蒙古和林格爾縣、上海市松江區，還有浙江省義烏市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區等。
??專傢：不會出現鄉村處處建高樓，城市土地也不會大幅貶值
??合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，從政府人士對本措施的解釋來看，政府對農地入市設置瞭關卡，必須是存量用地，且是經營性建設用地，此外還要符合規劃、用途管制和依法取得的三大前提，因此不會出現鄉村處處建高樓的現象，城市土地因農地入市而大幅度貶值的情況也不會出現。
??新聞鏈接
??大興樣本：房企關註地價和產品類型
??北京大興區是納入本次試點的33個縣市區之一，由於其坐落在北京郊區而分外引人註目。據當地地產人士表示，“像北京這樣的一線城市的土地，開發商都挺感興趣的，關鍵是看這些地能不能做到熟地，需要多大開銷和成本。”由於當下開發商對二三線城市樓市興趣索然，一線城市相對還算香餑餑，大興區域也在完善基礎設施，客戶基數也不小，未來開發商對這類土地有沒有興趣，關鍵還在於入市時的地價。
??未來大興試點政策落地後，隨著新增土地入市，北京樓市的供給結構是否會發生變化？據《第一財經日報》的報道顯示，目前北京中端住宅產品供應規模偏小，如果未來大興區域在四環、五環周邊供地量集中增加的話，隻要地價不定得過高，將有利於增加北京的中端產品供應，彌補北京樓市供需結構的不足。
??對於上市的農地，開發商也會區別對待。地產人士認為：“開發商拿地也要考慮賣不賣得出去，位置較好的土地，估計價格也不低，開發商拿到手裡一般不會做成‘剛需’產品，估計‘剛需’公司不會太積極，因為產品不支持，做不出溢價，可能多是大公司拿，還是做成中高端產品。”未來集體經營性建設用地入市後，地價如果不高，可以做中端產品，但開發商也需要參照該區域二手房價格以及即將出來的新品價格，來確定產品類型。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-06/08055979401197847888444.shtml
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