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內容來自sina新聞
房貸新政出爐樓市供需松綁 熱門房源一天多次反價
??在市場多日的等待中，央行二套房貸新政終於出爐，商貸首付最低降至4成；此外，二手房營業稅也大幅調整，由5年免稅改至2年。
??“沒有想到，這對市場來說確實是好消息。”3月30日，接受21世紀經濟報道記者采訪的多位開發商、中介人士均表示，此前已有二套房貸降低的預期，市場看多的情緒已在醞釀；政策出臺後，接下來的市場尤其是一線城市將會出現加速回暖，但三四線城市去庫存仍比較困難。
??供需雙向松綁
??從央行、住建部、財政部、國稅總局等文件內容來看，此輪樓市政策調整，主要針對改善型需求，包括二套房首付降至4成，以及二手房營業稅調整等。
??地產、中介人士普遍認為，降低二套房首付，將增加有意購置改善房的購房者加杠桿的能力，促其積極入市；而個人購買普通住房對外銷售免征營業稅的年限由5年改為2年，將盤活市場流動性，減少交易費用。
??這可以說是自限購限貸以來較有力度的一次政策放松。縱觀今年的兩會及總理記者會，有關房地產調控的信息核心是，對自住及改善型需求的支持，而其中改善型需求是首次提出。
??但限貸政策對此構成瞭障礙。現行二套房貸政策是在2010年4月17日“國十條”規定二套房貸款首付款比例不得低於50%，暫停發放購買第三套及以上住房貸款的基礎上，2011年新國八條，2013年新“國五條”進一步加強瞭差別化住房信貸政策，北上廣深以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。
??而在此次央行政策出臺前，住建部已經從供應角度支持樓市發展，去庫存成為近兩年的主旋律。據國傢統計局數據，目前全國商品房庫存量已超過6億平米，創歷史新高。
??3月27日，國土部、住建部《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》要求，2015年住房供過於求的，要適當控制住房開發建設規模、進度；允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整；以及將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源等。
??上述從供需兩端的政策調整，是否能改變今年樓市的走向？
??偉業我愛我傢副總裁胡景暉認為，從需求端來看，降低二套房首付，以及營業稅5年改2年的好處是：有利於首改人群降低資金成本入市，營業稅免除後，最大的收益者是買房人，不用承擔業主轉嫁的營業稅瞭，省瞭幾萬到幾十萬；至於業主會不會把免掉的營業稅轉到購房款中土地二胎案件貸款全省皆可處理？胡景暉認為不會，因為在當前的市場關系中業主並沒有這個漲價的底氣。
??而在供應端，北京中原地產首席分析師張大偉說，部分住房供過於求的中小城市比較依賴土地財政，控制規模將影響收入，很難做到；調整戶型有一定的積極影響，特別是對一些過去盲目建設大戶型的項目，可能會有改規的可台南二胎房貸能性，但整體來看，難度非常大。
???一線加速回暖
??盡管開發商和中介普遍感到振奮，但政策的效果，將可能隻在部分城市實現。
??其中最大的受益者是一線城市。深圳多個機構數據顯示，由於供應量相對少，目前深圳樓市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些熱門房源甚至出現一天多次反價的現象。二手房價格已經從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現已突破33000元/平方米。
??與此同時，新房價格也在節節攀升，如光明新區的樓盤，最高已摸到2萬/平方米，創歷史新高。不斷上升的新房價格也沒有阻止成交火爆，三月底開盤的多個樓盤銷售率都在80%以上。
??亞豪機構人士分析，降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助於撬動更多住房消費。在目前國內商品房產能過剩的背景下，有助於緩解三、四線城市的高庫存壓力，對於一線城市來說，更成為拉動購房需求提升的利器。預計一線城市的房地產市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。
??對於房企來說，一二線城市尤其是一線城市的市場將是避風港。綜合多傢機構數據，截至3月中旬，銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地比例創歷史紀錄，占比高達92.5%，歷史首次突破9成。其中在一線城市拿地高達62.5%，也是歷史最高。
??房企也紛紛表示回歸一二線。在30日的業績交流會上，遠洋地產總裁李明指出，要全面退出三線城市，更關註一二線的舊城改造；恒大地產總裁夏海鈞則介紹，恒大從2012年開始轉向一二線，目前一二線城市土地儲備占比46.88%，三四線占比53.11%。
??亞豪機構人士指出，相比2008年的首付2成、利率7折，央行信貸政策還保留瞭一定的調整彈性空間；此外，在二手房政策上，本次稅費調整並未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種，政府同樣保留瞭一定的調整空間。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/09295988481973918942536.shtml
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