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內容來自163新聞

從“大類資產配置”看2016年樓市走向

臨近年關，業內對樓市來年走向土地貸款新竹關西土地貸款或房價的預測就紛至沓來，今年也不例外，但預測卻判若水火。基於城鎮居民住房需求高潮已過、庫存壓頂難以緩解、樓市扶持政策邊際效應減弱等，很多機構不看好2016年的中國樓市；但“看多”的也不在少數，理由在於高層對於樓市“去庫存”空前重視，一系列“去庫存”政策已箭在弦上。另外，住房按揭貸款利率、購房稅費成本已經降至歷史最低，當前已經是購房最好時機，這也支持樓市繼續繁榮。

2015年的中國樓市，出現史無前例的“大分化”，即一二線城市樓市熱得發燙，三四線城市深陷庫存泥潭。樓市下遊銷售端持續回暖，全年商品房銷售面積有望探至2013年歷史最高峰（13億平方米），但上遊拿地、新開工和開發投資卻始終在探底。樓市“去庫存”上升到國傢戰略，意味著人口紅利已過，住房需求高潮已過，樓市供求關系已經逆轉。由此，“大分化”趨冷的一端在2016年難以逆轉，而趨熱的一端能否維持，抑或進一步走高，將決定2016年樓市對於經濟“托底”貢獻有多大。

2015年，樓市趨熱的一端，不管是全國樓市銷售回升，還是北上廣深等重點城市火熱無比，與資金流向和大類資產配置密切相關。近年來，儲蓄或增值型的保險、資產計劃、銀行理財、私募基金等金融中介，已經成為居民投資新通道。國務院43號文實施之前（2014年6月份之前），地方融資平臺和房地產融資急迫且剛性兌付，所對應的“非標”資產高收益、低風險，民間資金對此趨之若鶩。

43號文實施之後，加上地方政府債務大規模置換，“非標”資產供給急劇萎縮，導致龐大的資金需要尋找“非標”資產的替代品。在過去“非標”資產超高收益的預期下，資金源源不斷地再配到股市。2015年6月，資本市場經歷瞭劇烈的指數下滑和“去杠桿”疊加的過程，資金大規模出逃。6月份以後，債券市場和房地產市場明顯回升。一方面，國債收益率跌破3%，萬科企業債收益率跌破3.5%；另一方面，前期股市財富效應與出逃資金進入形成疊加，一線城市房價開始暴漲，並迅速蔓延至二線重點城市。另外，制造業“去產能”繼續深入、PPI連續45個月下行，實體經濟貨幣吸納需求下降，實體資金借助險資等渠道進入土地市場和地產上市公司股權市場，造成土地市場火熱、龍頭地產上市公司紛紛被險資舉牌，股價暴漲。

人口紅利褪去，住房需求高潮過去，樓市供求關系逆轉，這些都是影響樓市的結構性問題而非周期性問題。因此，2016年，樓市在土地市場、新開工、開發投資上，仍舊在尋底或夯實底部，觸底反彈並回升的預期並不高，這就導致全社會固定資產投資增速也難以回升。同時，金融危機後，全球進入貨幣金融時代，貧富差距擴大是各國共性，我國中低收入人群過去在房產上“加杠桿”太多，消費增長受到制約，整體消費需求不會明顯“上臺階”。

再考慮到外需難以起色，總需求疲弱將在2016年繼續存在。同時，近期召開的中央經濟工作會議，提出瞭2016年著重在“供給側”要推進的“五大任務”，包括積極穩妥化解產能過剩、幫助企業降低成本、擴大有效供給、化解房地產庫存、降低金融風險等。因此，實體經濟“去產能”和“去杠桿”將明顯推進。為瞭對沖“供給側”改革對於經濟增速的沖擊，房地產“去庫存”和基建投資將繼續發力。

要維持經濟增長在6.5%，還要降低企業成本，2016年金融體系流動性將繼續寬松，利率也將繼續下行。因此，預計2016年“降準、降息”的頻率依舊比較高。同時“供給側”改革推動存量資金盤活，地方政府投資沖動也開始弱化，實體經濟對流動性的吸收能力繼續減弱。如果2016年資本市場依舊震蕩，地方政府債務繼續置換，企業債券全面“開閘”的話，目前已經出民間二胎手續費任何問題免費諮詢現的“資產配置荒”將在2016年會更加嚴重。

“資產配置荒”背景下，寬裕的資金隻會選擇收益相對高的資產。特別是，目前囤積在銀行理財上的20萬億短期避險資金，由於沒有好的資產匹配，2016年可能會湧出來尋找相對高收益的資產。因此，由保險資金驅動的股權投資，以及重點城市的房地產市場或將是大類資產配置的選擇之一。由此，“小寶能”要吞掉“大萬科”絕非偶然事件，寶能向廣大居民發行高收益萬能險，並以多倍杠桿決意吞下萬科，事實上是看中瞭在樓市“去庫存”托底經濟的背景下，萬科儲備土地、在建工程未來的溢價收益。近年來，民營險資年均保費復合增長率達到30%，越來越成為資產配置的新載體。

據統計，截至今年三季度，135傢A股房企中，已被險資進入前十大股東的多達23傢，占比約為17%。2015年拿地最多的企業並非房企，而是平安保險。預計2016年，險資對於地產股權的投資將會進一步增加，保險機構將成為新的資金集聚渠道。有瞭充足的彈藥，開發商在重點城市攻城略地將更加兇猛，2015年重點城市地王頻現的局面將再現。同時，外來人口本地化的新型城鎮化將在“十三五”迅速推進，重點城市在集聚人口和資源上的能力無出右者，也將是大類資產配置的重點之一。在寬松的資金面、超低購房成本的刺激下，這些城市樓市的量價或繼續走高。







新聞來源http://money.163.com/15/1223/07/BBGLL5KI002534NU.html

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