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機構預警 百城住宅復合收益進入衰減期
1月12日，來自中國科學院大學中國產業研究中心，中國科學院管理、決策與信息系統重點實驗室與專業數據研究機構--中金標準數據有限責任公司首度聯合發佈的百城住宅投資收益指數則顯示，被監測的全國百餘城市近3年來的房地產年化投資復合收益率與5年期相比明顯下降。
"這說明中國房地產市場已步入投資收益衰減期，不同城市的投資收益已呈分化趨勢，房地產市場的投資風險正在加重。"中國科學院大學管理學院副院長董紀昌在接受中國房地產報記者采訪時表示。
部分城市住宅投資
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中金標準數據研究總監高邃告訴中國房地產報記者，截至2013年12月，全國房地產市場住宅投資收益已嚴重分化，廈門(樓盤)、北京兩地新購住宅投資收益率分別高達43.39%和40.87%；全國116個大中城市中，67個城市的新購住宅投資收益率高於10%，占比高達58%；13個城市的新購住宅投資收益率低於銀行同期5年期的存款利率(4.75%)；9個城市的新購住宅投資收益率已為負值，其中跌幅最大的三亞(樓盤)，年末比年初下跌11.29%。
從中不難看出，2013年全國房地產市場的分化趨勢繼續擴大，以北上廣深為代表的7成左右的大中城市的房價繼續高漲，以三亞、青島(樓盤)、西安(樓盤)等地為代表的3成城市的房價則已上漲乏力，漲幅低於同期銀行理財產品及5年期存款利率收益，溫州(樓盤)、大連(樓盤)等城市的收益率已是負值。
以3年為周期，雖然2013年房地產投資收益整體仍呈上漲趨勢，但若從較長時間看，全國各大城市近3年來的房地產年化投資復合收益率與5年期年化投資復合收益率相比明顯下降。
2011年至今，105個大中城市中，24.8%的城市住宅投資收益率低於同期銀行定期存款利率。其中重慶(樓盤)、成都、昆明(樓盤)、西安分別為4.92%、5.59%、3.34%、3.12%。而杭州(樓盤)、溫州等6城市的3年復合年收益率已為負值，其中杭州為-1.82%，溫州的收益率甚至已達到-11.40%。
而在房價上漲勢頭一直如火如荼的一線城市，該份數據監測顯示的住宅投資收益也並未如外界想象得那般高。作為領漲四大一線城市的北京，3年年化復合年收益率為19.10%，而上海(樓盤)僅有6.33%。
中國科學院大學管理學院副教授吳迪告訴中國房地產報記者，中國科學院大學中國產業研究中心，中國科學院管理、決策與信息系統重點實驗室，中金標準數據公司3傢單位聯合推出的百城住宅投資收益指數和百城住宅生活場景消費性價比指數的主要功能是，度量我國城市住宅消費的"性價比"，同時也是中國科學院大學中國產業研究中心的最新研究成果。"如果單從住宅消費性價比上看，二線城市的住宅消費性價比值最高。一線城市中北京、上海、廣州(樓盤)的住宅消費性價比較為均衡，而深圳(樓盤)的住宅消費性價比最低，甚至低於個別二三線城市水平。"
存量房拉低收益率
國傢統計局近日發佈的2013年11月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，70個城市中新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比、同比下降的城2胎借貸是甚麼怎麼貸款比較會過件市隻有溫州一個城市，分別下降瞭0.5%和1.2%。而北上廣深4個一線城市繼續領跑全國房價，同比漲幅連續3個月超過20%。
中金標準數據總經理郝文嘉對此表示，目前我國各級政府的統計部門一直是房地產市場的統計主體。由於政府統計部門更多采用的是行政力量及抽樣方法，所以政府統計領域歷來是以自己占壟斷地位的一級市場和可部分對其進行監管的二級市場為主。由於這兩個市場的數據分別以土地數據及新建商品房購銷數據為主，所以政府的房地產統計數據也更多顯示為對房地產增量行為的統計，數據供給形式多表現為登記數據和成交數據。加之登記數據存在申報企業是否準確申報，以及成交數據是否存在滯後性等問題，所以總體看來，房地產數據統計的準確性有待進一步提高。"前述住宅投資指數之所以與統計局發佈的數據存在很大差異，主要是因為采集的樣本量中，存量房和增量新房的比例高達20∶1，也就是說，這些大量持有房產的存量房擁有者，提供瞭市場上更為真實的住宅投資數據。"
郝文嘉認為，按照住房和城鄉建設部的公開說法，當前我國存量房產已達到2億套，而每年新增房產隻有1000萬套。由於存量遠遠大於增量，且北京和上海等地每年的存量房交易量已超過增量房交易量，所以對以存量為特征的房地產三級市場的研究，數據采集將更加寬廣。而對於目前事實上已成為房產市場主流的存量房市場而言，由於監管手段有限等原因，統計數據要麼不足，要麼由於'陰陽合同'問題而同樣存在數據準確性等問題。
"若單從數字角度解讀房地產，房地產似乎還充滿吸引力。但在當前的經濟環境下，又有哪種投資的持有成本幾乎為零，年復合收益可高達20%甚至40%呢？但若從歷史及宏觀經濟的角度解讀，房地產投資的回收不僅需要較長的時間周期，也需要宏觀經濟走勢向上的配合。而以上兩個因素，現在已經發生變化，將來或許也將發生變化。"郝文嘉如是解釋道。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-20/08102585228.shtml
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