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??重點提示

??在耿靖看來，目前國內金控企業的模式，大約分為3類，一種是純粹股權管理模式，一般不參與旗下企業經營；一種是平安模式，以保險資產為核心，打造產品線和銷售線。最後一種則是綠地金控模式。

??4月24日，金豐投資復牌漲停，以當日漲停價26.24元匡算，綠地整體上市後市值將達到3106.81億元，A股市值最大房企呼之欲出。

??整體上市獲批之後，綠地集團董事長張玉良提出的“大基建、大金融、大消費”三大戰略中，大金融成為資本市場最為關註的板塊。

??據瞭解，綠地金融投資控股集團（下稱“綠地金控”）成立於2011年4月，是綠地集團著力打造的戰略性金融產業平臺。

??綠地之前，萬科、萬達集團一直在做類似的嘗試，但尚未建立金融專業機構。而綠地在2014年上半年借殼金豐投資重組方案披露之後，金控擴張顯著加劇。

??綠地金控的戰略目標是，短期內，金融產業成為綠地集團新的利潤增長點，達到100億規模；中期內，成為綠地集團多元化發展的重要支柱和集團產業升級轉型的方向；從長期來說，綠地金控集團將形成自己的核心競爭力並在細分產業中有核心優勢，力爭“業務收入在集團內三分天下，然後占據集團收入的半壁江山”。

??這傢房地產巨無霸將如何實現大金融戰略？綠地金控集團董事長、總裁耿靖曾在今年4月初這樣表示：“綠地金控模式，實際上就是投資加投行，行業分類則當屬大資管。”

??綠地金控模式詳解

??據綠地金控相關人士透露，公司成立最切實的目標是要轉變傳統的地產開發模式，利用金融手段開發地產。自去年成立至今，集團總部團隊已經從三四十名員工增至70多名。

??具體而言，綠地金控要做的就是活化優質資產，把資產未來的現金流拿到當下做一個現值的匹配。因此綠地金控的成立，不僅是融資需求，更是利用金融手段開發地產，例如收購地產類上市公司、購買資產包、剝離爛尾樓、處理不良資產並將其資產證券化。

??據耿靖介紹，綠地金控的做法是引入產業基金、成立Reits（房地產投資信托基金）等，“未來房地產的銷售可能就是一款金融產品的銷售”。

??一個典型的案例是，綠地金控正在與綠地香港合作推出地產寶。這款房地產資產證券化試水產品已經在4月初正式推出第一期，10天之後，又推出瞭第二期。相關人士透露，今年地產寶的推出節奏將會是每個月都有1-2期，初步目標是年內發100億規模。長遠目標則是500億。

??綠地的產業轉型之路，其行業背景依據清晰：全國大約有1.7萬餘傢地產企業，目前有項目開發的隻有5700多傢，傳統的前10大地產商最大的市場份額也不過是3%，極為分散，地產行業的集聚性還不夠明顯。

??“調控之下，中小企業開發商的資金鏈、開發能力和產品的銷售能力都受到很大限制。”耿靖表示，綠地金控通過金融和資本運作，不僅能夠更有效地發現產業整合機會，更重要的是，金融能為產業整合創造出良好的條件。

??綠地金控目前已經形成四大業務板塊：一是成立小貸公司等類金融機構。這些小貸公司大部分成立在中西部，比如貴陽、南昌、長沙等地，未來綠地金控將組建成立商業銀行。

??“隨著金融政策逐步放開，存款保險制度設立，商業銀行牌照會全面放行，綠地設立的商業銀行依然會著力對中小企業的支持，另一個重心是偏向消費性貸款，比如個人的衣食住行。”耿靖介紹稱。

??此外，綠地金控正積極設立各類交易平臺。比如2014年8月，其在貴州獨資設立綠地金融資產交易中心，經營范圍涵蓋金融信息數據處理、金融資產經紀服務、票據質押融資、金融類創新產品設計與實施、金融資產交易平臺運營等。其服務對象仍是小微企業。

??第二個業務板塊是金融股權投資。綠地已持有上海農商行4％、東方證券2.46％、錦州銀行3.98％股份。出於企業直接收購或控股銀行等金融機構仍然有政策障礙的考慮，綠地金控已明確提出商業並購會優先收購保險公司。“然後通過保險公司控股或參股其他證券公司或信托公司。”耿靖介紹。

??第三個業務板塊是基於其母集團的優勢打造財務管理產品，第四個業務板塊是設立基金，這也是綠地金控目前極為成熟的運作模式。

??借道金融轉型升級

??據綠地內部相關人士透露，上述綠地金控涉及的金融業務非常廣泛，這部分業務將在資產包中被註入金豐投資這一平臺。

??對於國內與香港兩個上市平臺均有涉足金融產業的問題，耿靖表示：“核心資產和業務會放在綠地金控層面，再由集團整合旗下資源和渠道。”，比如控股的保險企業將作為核心資產放在集團層面，但對於參控股的金融機構，綠地金控則不參與管理。

??“但因為綠地金控是大資管業務模式，與資產管理交叉的核心業務亦由集團層面進行整合。將各個金融機構的優勢發揮出來，即投資+投行模式。”他解釋道。

??綠地的，正緩緩展開。目前，綠地集團的房地產業每年銷售收入仍占集團全部收入的50%，利潤貢獻達70%以上。但房地產業快速發展的時期已經過去，企業必須升級轉型，整合調整，綠地集團選擇金融業作為產業鏈升級轉型的方向。

??綠地金控目前分別與信達資產管理公司、長城資產管理公司成立兩隻房地產並購基金，運作模式均有極大創新。

??耿靖介紹稱：“傳統的合作模式是，資產管理公司出售資產包，市場有意者購買，在資產包裡，銷售方相當於批發商，購買方相當於零售商，批發商在資產包裡會搭配好壞資產，銷售方接受資產包後，就采用西瓜模式，自己再分散銷售。”

??一般來說，其盈利模式是，如資產包價值2元，那麼批發商會以3元的價格賣給零售商，零售商最後通常以4元價格銷售資產。雙方在過程中各賺1元。這讓綠地金控看到瞭商機。

??一名接近綠地金控的知情人士透露，對綠地金控而言，資產管理公司在構建資產包時會為綠地金控定制，或以項目為單位打包，相對好的資產也會越來越傾斜。

??除上述項目並購外，綠地金控另有產業並購基金和行業並購基金。據瞭解，綠地金控已在香港設立3傢投資平臺。一為綠地金融海外投資公司，一為綠地資產管理公司，一為綠地國際資本公司。

??“海外投資公司類似於海外GP，以投資項目為主，可以發起海外並購、發債、融資等，是綠地金控的海外窗口公司；綠地資產管理公司正在申請香港金管局牌照，未來可以發行金融產品，並申請DFII，打通境內外投資同道；國際資本管理公司則專業投資海外的金融企業和產業。”上述知情人士透露。

??在耿靖看來，目前國內金控企業的模式，大約分為3類，一種是純粹股權管理模式，一般不參與旗下企業經營；一種是平安模式，以保險資產為核心，打造產品線和銷售線。最後一種則是綠地金控模式。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-25/10455997560913400741906.shtml